Акт взаимозачета как подтверждение расходов на покупку недвижимости
Ответ: Акт сверки взаиморасчетов — это документ, который отражает движение товаров, работ, услуг и денежных средств между двумя контрагентами.С его помощью можно, например, подтвердить наличие или отсутствие долга. Но только если есть первичные документы или другие косвенные доказательства, так как акт сверки сам по себе не порождает и не прекращает обязательств.
Грамотно составленный акт сверки вы можете использовать и во многих других целях, даже если на момент составления их не было. Например, он может повлиять на исковую давность для взыскания долга. Если должник подписал акт сверки, где признал свой долг, срок исковой давности по этому требованию, как правило, начинает течь заново.
Таким образом, акт сверки взаимных расчетов может являться подтверждением зачета встречных обязательств, может, например, свидетельствовать о признании долга, однако для прекращения самих обязательств всё же необходимы иные подтверждающие документы (первичные документы бухгалтерского учета).
Обоснование: Акт сверки расчетов — это двусторонний документ о результате исполнения обязательств в их денежном выражении. В нем стороны в хронологическом порядке перечисляют все операции с контрагентом за определенный период и/или по определенному договору и подтверждают размер взаимных требований.
Закон не обязывает составлять такие акты. Но вы можете сделать акт сверки взаимных расчетов обязательным для сторон, если согласуете в договоре, как и когда стороны должны его составлять (п.
4 ст. 421 ГК РФ). Акт сверки не является первичным документом бухгалтерского учета, на него не распространяются требования к таким документам.
Его составляют на основе первичных документов, например, товарных накладных, платежных поручений, актов оказания услуг.
В каких целях можно использовать акт сверки взаимных расчетов? Вы можете использовать акт сверки взаимных расчетов, чтобы:
- найти ошибку в расчетах с контрагентом (например, выявить переплату);
- урегулировать разногласия с контрагентом по поводу задолженности, согласовать ее размер. (например, когда какой-то из первичных документов оказался не учтен одной из сторон);
- косвенно подтвердить, что денежных претензий ни у кого из сторон нет, если они отразили в акте отсутствие какой-либо задолженности;
- доказать, что контрагент одобрил действия лиц, которые ранее действовали от его имени без полномочий (п. 1 ст. 183 ГК РФ, п. 123 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25). Для этого акт должен быть подписан уполномоченным лицом;
- доказать, что должник признал долг, и, как следствие, возобновить течение срока исковой давности (ст. 203, п. 2 ст. 206 ГК РФ);
- рассчитать исковые требования;
- провести на его основе зачет встречных однородных требований по ст. 410 ГК РФ
Бухгалтерии такой акт нужен, чтобы провести с его использованием инвентаризацию расчетов, а также выявить безнадежные долги, чтобы потом списать их. Обычно для этого она его составляет раз в год.
Если у бухгалтерии акта сверки нет или его содержание (например, период сверки) вам не подходит, вы можете в любой момент составить нужный акт и подписать его с контрагентом.
Может ли подписанный сторонами акт сверки взаимных расчетов свидетельствовать о признании долга? Да, может (п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43).
Нужно только, чтобы он был правильно оформлен (см. во вложении к консультации материал Готовое решение: Как оформить акт сверки взаимных расчетов с контрагентом (КонсультантПлюс, 2021) ).
Такое письменное признание долга означает, что исковая давность по нему начинает течь заново с момента признания. Причем неважно, истек к этому моменту срок исковой давности или еще нет.
Она в любом случае возобновится после перерыва (ст. 203 ГК РФ) или уже за пределами истекшего срока (п.
2 ст. 206 ГК РФ, п.
21 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43). Поэтому, если вы должник, рекомендуем включать в акты сверки с кредитором только ту вашу задолженность, по которой исковая давность еще не истекла.
Так вы избежите признания старых долгов и возобновления исковой давности по ним.
Таким образом, акт сверки взаимных расчетов может являться подтверждением зачета встречных обязательств, может, также, свидетельствовать о признании долга, однако для прекращения самих обязательств всё же необходимы иные подтверждающие документы (первичные документы бухгалтерского учета).
к содержанию ↑Взаимозачет при продаже и покупке недвижимости
Продажа квартиры или дома при соблюдении законодательства не имеет никаких сложностей и подводных камней. Однако в России при осуществлении сделки по типу «купли или продажи» есть свои нюансы.
Например, если недвижимость находится в собственности недавно и ее нужно продать, то необходимо уплатить немалый подоходный налог. В связи с этим есть возможность получить дополнительный платеж — взаимозачет от налоговой службы, но при нескольких условиях.
1. Количество лет в собственности
Жители страны до 2016 года могли продавать свою недвижимость без уплаты обязательного налогового сбора после 3-х лет владения. Сегодня эти правила иные, срок увеличен до 5 лет. Платить, нельзя уйти от ответственности
Если вам необходимо продать недвижимость, но вы ее приобрели недавно, вам можно получить от налоговой службы взаимозачет.
Его могут одобрить при соблюдении двух правил:
— Официальное трудоустройство и отчисления НДФЛ 13%
— Вычет должен быть первым или частично использованным после 2014 года
2. После продажи
Владение недвижимостью до трех лет (с 2016 года – до пяти лет) – это обязательный платеж налога 13% от проданной суммы. По закону бывший владелец жилья может получить возможность снизить выплату налога на сумму вычета (до 1 млн руб.).
3. Уменьшение налоговой базы
— Вычет до 1 млн рублей. Данный способ возможен при продаже менее за 1 млн руб. Вычет предоставляют на фактическую стоимость недвижимости.
При сохранении всех документов, подтверждающих прошлогоднюю покупку, у бывшего владельца есть шанс оформить вычет.
1. Вычет с уменьшением суммы на 1 млн руб. Формула будет такова: из 3 млн 100 тыс. руб. нужно отнять 1 млн руб.. С оставшихся 2 млн 100 тыс. руб. необходимо произвести вычитание 13%. В итоге получается 273 тыс. руб.
2. Второй вариант вычета – на сумму расходов. Из 3 млн 100 тыс. руб. вычитаем 1 млн 900 тыс. руб. Итоговая сумма – 156 тыс. руб.
Кстати, второй случай вычета предпочтительнее в том случае, если квартиру приобретали за большую сумму, чем максимальный вычет. Нередки случаи, когда новую квартиру продают по той же цене, по которой покупали ранее.
В этом случае, арифметические расчеты еще интересней. Например, Иван Иванович купил квартиру или дом за 2 млн.
руб, а через год продает ее. В договоре указали туже самую сумму.
У Ивана Ивановича есть тоже два варианта налоговой льготы: 1 млн.руб или в счет расходов:
1. Из 2 млн руб. вычитают 1 млн руб. Из оставшегося 1 млн руб. вычитают 13%.
2. Компенсация дохода от продажи расходами: 13%*(2 млн. — 2 млн.) = 0 руб. Выбор конкретного варианта зависит от личных предпочтений.
4. Купить квартиру
Существует максимальное ограничение по вычету – 2 млн руб. Если покупка недвижимости составила 4 млн 200 тыс., то можно претендовать на 2 млн. руб.
5. Взаимозачет
Отрицательная сумма обозначает отсутствие долгов и никаких выплат в бюджет делать не нужно. Кроме этого, владелец жилья имеет право на возврат НДФЛ в следующих периодах. Разделите 800 тыс. руб. на 13% и получите 104 тыс. руб.
Будьте внимательны! Если приобретение будет связано с долевым строительством, то важно понимать, что на руках должен быть не только договор с застройщиком, но и акт-приема передачи на недвижимость. В этом случае покупка считается тогда, когда застройщик ввел в эксплуатацию дом.
6. Выводы
При кажущихся сложностях при получении налогового взаимозачета, весь процесс создан для удобства. В налоговую инспекцию необходимо приходить минимум два раза. В первый раз для перечисления суммы, а второе обращение с целью возврата средств.
Взаимозачет при продаже и покупке квартиры в одном году — особенности
Ситуация, когда люди одновременно продают и покупают квартиры, встречается часто. В этом случае перед собственниками возникает вопрос: можно ли сразу получить налоговый взаимораcчет при продаже и покупке квартиры в одном году.
Особенности налогового вычета при покупке и продаже квартиры в одном году
Собственник воспользоваться вычетом, чтобы погасить налог при продаже, в случае, когда купил, а затем продал одну и ту же квартиру за те же деньги. Это и есть собственно взаиморасчет, так как здесь действует вычет на сумму затрат.
Налоговые платежи при приобретении нового объекта недвижимости
Приобретая новую квартиру, собственник получает право на налоговый вычет. Продав старую, он должен уплачивать налог на доход, за исключением:
- Совершения альтернативной сделки – т.е. новое жилье равно о стоимости старому.
- Владение старой квартирой больше 5 лет (в отдельных случаях более 3 лет).
Но если новая квартира была дороже старой, и срок владения старой менее 5 лет, то НК РФ предусмотрел уменьшение налоговой ставки.
Когда можно воспользоваться двумя вычетами
Собственники могут одновременно использовать два вычета согласно пп.1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Нужно уменьшить сумму налогооблагаемого дохода, который был получен при продаже жилья, на сумму вычета при покупке новой квартиры. При этом должны соблюдаться условия:
- Покупка оформление должно быть в том же году, что и продажа предыдущего жилища.
- Новое жилье куплено раньше, чем продано старое.
- Ранее вычет на покупку недвижимости не применялся.
- Не вычерпан лимит (2 млн руб.).
- Жилье куплено у чужих людей.
Имущественный вычет при продаже применим даже у тех граждан, кто не работает: пенсионеры, нетрудоустроенные и предприниматели на УСН. Так как они тоже получают доход, реализовав свое жилье.
В каких случаях взаимозачет в платежном периоде не учитывается
На взаиморасчет при продаже и покупке квартиры в одном году могут рассчитывать только работающие граждане РФ, доход которых облагается по ставке в 13%. Но нужно учитывать следующие моменты:
- Если собственник уже применял налоговый вычет на покупку квартиры, полностью его выбрав, то получить новый он не сможет.
- Должно быть законное право на вычет: договор купли-продажи или акт-приема-передачи квартиры в новостройке, зарегистрированные в нужном налоговом периоде, а так же налогооблагаемые доходы (13%).
- Иногда при продаже в расчет берут кадастровую стоимость жилья (214.10 НК РФ) и учитывают понижающий коэффициент – поэтому разница может быть ощутимой.
Можно ли учесть расходы на приобретение нового жилья
Налоговый кодекс разрешает воспользоваться только одним видом вычета для конкретной операции. Первый вычет в 1 млн. рублей полагается продавцу жилья, но вместо него можно уменьшить доход от продажи на стоимость нового жилища. Это выгодно, если разница между стоимостью двух квартир выше 1 млн. руб.
Для доказательства потребуется:
- Договор купли-продажи.
- Акт приема-передачи.
- Расписка о получении средств, чеки или квитанции.
Покупатель также может применить вычеты из расчета, если новое жилье дороже старого, но не более чем на 2 млн. рублей.
к содержанию ↑Как рассчитать НДФЛ и что необходимо знать для расчета
Расчет НДФЛ производится на основе кадастровой стоимости жилья. Есть два варианта:
Если стоимость в договоре выше, чем кадастровая, то будет учитываться договорная цена.
Когда кадастровая оценка выше, чем прописано в ДКП, то от нее берется 70% (понижающий коэффициент).
Когда люди срочно продают недвижимость по заниженной стоимости (покупали гораздо дороже), они имеют право на освобождение от налогов. Например, купили дом за 1,5 млн., а продали за 1 млн. Применили вычет, налог стал равен нулю.
к содержанию ↑При расчете нужно следовать правилам: сначала воспользоваться первым вычетом, и если доход все равно остался, то применить второй вычет (для покупателя). При этом первый вычет не должен быть больше чем доход от имущества, а второй – не превышать расходы на покупку или быть больше 2 млн. руб.
Как заявить два имущественных вычета
Пишется одна декларация 3-НДФЛ, которую нужно отнести в ФНС по месту регистрации жилья. Если гражданин желает получить вычет в 1 млн. руб., об этом сообщать не нужно – все расчеты пройдут автоматом. Декларация подается за предыдущий период до 30 апреля. Т.е. если сделки произошли в 2020 году, то документы надо сдать в 2021.
Все равно надо готовить 3-НДФЛ, если расчет налога был нулевым. Следует помнить, что сотрудники ФНС могут отказать в предоставлении сразу двух вычетов, аргументируя тем, что в разных группах не может быть взаиморасчета.
Однако согласно НК РФ и Минфину налог на доходы граждан определен между суммой полученных денег и суммой всех вычетов, которые полагаются по закону.
Необходимые документы для одновременного оформления
В налоговое ведомство предоставляются следующие бумаги:
- Паспорта собственника (собственников, если в сделке участвовали другие лица).
- Справка 2-НДФЛ за предыдущий год.
- Два договора КП (на продажу и на покупку).
- Два акта приема-передачи.
- Расписки, чеки или квитанции о получении средств.
- Выписка ЕГРН (при покупке жилья).
Нужно заранее сделать копии всех документов (паспорт – первые 2 страницы).
Декларация ЗНДФЛ составляется только при продаже жилья.
Сотрудник проверит наличие документации и попросит написать заявление. В том случае, если в сделке есть другие собственники (супруги), они должны написать отказ от получения вычета в пользу кого-то одного.
к содержанию ↑Налог с продажи квартиры в 2021 году
Начиная с 2021 года, налог на доход от продажи жилья будет начисляться от кадастровой стоимости. Но от его уплаты в случае продажи только одной квартиры (дома, гаража) будут освобождены инвалиды, участники боевых действий, пенсионеры и другие льготные категории граждан (ст. 407 НК РФ).
Станет легче получить налоговый вычет при покупке жилья. Новые правила убирают составление 3-НДФЛ – достаточно только заявления в ФНС. Сократился список документов, и срок проверки (до 3 дней с момента подачи заявки). Деньги будут перечисляться в течение 15 дней с момента окончания проверки.
к содержанию ↑Когда налог можно не платить? Все про взаимозачет при покупке и продажи квартиры
В большинстве случаев, продажа квартиры сопровождается приобретением нового жилья (большего по площади, выгодным расположением от социально-значимых объектов и прочим причинам), таким образом происходит улучшение жилищных условий.
Всем известно, что продажа жилплощади облагается государственным налогом (НДФЛ), размер которого – 13% от общей ее стоимости. Учитывая факт, что квартиры в нашей стране стоят недешево, уплаченный налог составляет довольно крупную сумму. Но каким образом обойти данный налог или хотя бы снизить его сумму?
Этим вопросом задаются многие граждане, продающие свою квартиру. В данной статье мы подробно расскажем, как снизить сумму уплаченного налога или полностью вернуть его сумму.
к содержанию ↑Нужно ли платить?
Повторимся, НДФЛ в нашей стране составляет 13%. Данный налог также распространяется на доход, полученный от продажи недвижимости, в частности – квартиры. Но, в некоторых случаях, покупатель жилья освобождается от уплаты НДФЛ с приобретенной недвижимости.
Налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ при приобретении недвижимости в двух случаях:
- Если квартира находилась в собственности более трех лет. Такое положение прописано в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации. В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ, независимо от стоимости жилья, за которую он его продает. Здесь важным моментом является беспрерывное владение жилплощадью, не менее 36 месяцев подряд.
- Если стоимость продаваемого жилья меньше 1 миллиона рублей, то НДФЛ также не уплачивается. Срок владения жилплощадью в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 миллион рублей.
Таким образом, гражданин освобождается от уплаты налога при продаже квартиры, если он владел ей непрерывно 36 месяцев и более (независимо от ее стоимости), а также если стоимость, за которую она была продана, составляет менее 1 миллиона рублей (независимо от срока владения жильем).
Читайте также: Заполнение и подача налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры
к содержанию ↑Когда можно получить НВ?
Для уменьшения налоговых затрат, связанных с покупкой и продажей квартиры в одном году, необходимо соблюдать некоторые условия, а именно:
- Продажа и приобретение квартиры произошли в одном календарном году.
- Новое жилье было приобретено раньше, чем продали старое, но гражданин еще не воспользовался правом на налоговый вычет (например, двухкомнатная квартира была приобретена в мае 2017 г, а однокомнатная квартира реализована в сентябре 2017 г. В этом случае допускается заявить о получении сразу двух вычетов).
- Гражданин РФ не воспользовался правом на возврат 13% до 2014 года, либо не исчерпал положенный ему лимит в два миллиона рублей после 2014 года.
- Гражданин должен являться собственником жилья не менее пяти или трех лет (до 2016 года).
Внимание! Возврат 13% от приобретенной квартиры, если была произведена продажа и приобретение недвижимости, возможен даже для лиц, которые не уплачивают НДФЛ. Сюда относятся граждане, которые работают неофициально, безработные, ИП с УСН, пенсионеры и т.д.
В каком случае он не положен?
По закону невозможно получить НВ, если квартира приобретается у родственников первой линии (супруг(а), дети или родители (усыновители, опекуны)).
Также сложности возникают, если покупаемая квартира находится в процессе строительства (по договору долевого участия). В этом случае акт передачи жилья в собственность покупателя будет передан новому владельцу только после сдачи дома в эксплуатацию.
Передаточный акт является одним из основных документов, которые необходимы для возврата 13% от стоимости жилья при приобретении.
к содержанию ↑Расчет уплаты налога для продавца
Рассчитать налог, который нужно уплатить продавцу, при реализации жилья, можно следующим образом:
сумма от продажи недвижимости – вычет, положенный продавцу (от фактических затрат или равный 1 миллиону рублей) – уменьшение покупателю (до 2 миллионов рублей).
Полученная сумма облагается НДФЛ в сумме 13% (если значение больше нуля) и перечисляется в государственный бюджет.
Важно! В случае если сумма равна нулю или имеет отрицательное значение, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ.
Рассмотрим реальные примеры расчетов:
- Квартира была продана за 5 300 000 рублей, а новая приобретена за 7 200 000 р. Учитываем первое уменьшение в 1 миллион рублей, получаем следующее:5.3 млн. р. – 1 млн. р. = 4.3 млн. р.
Далее уменьшаем полученную сумму на 2 миллиона рублей (оставшиеся 5.2 млн. р., которые получены с покупки, не учитываются). Получаем следующее:
Возврат
В данном случае у покупателя имеется два варианта:
- Уменьшают налог от продажи квартиры, путем использования НВ с покупки.
- Квартира была приобретена за 2 700 000 рублей, а старая реализована за 1.5 миллионов рублей. Покупатель использовал 500 000 р. для уменьшения налогообложения, и еще 1 млн. р. за счет стандартного уменьшения НДФЛ. У него осталось 1 200 000 р. (2.7 млн. р. – 1 млн. р. – 500 тысяч р.), с которых он может получить законные 13% возврата, то есть 156 тысяч рублей.Эту сумму (156 000 р.), налогоплательщик может получить в дальнейшем, например, в качестве возврата удержанного НДФЛ заработной платы.
Оформление декларации 3-НДФЛ
При заполнении декларации по форме 3-НДФЛ у налогоплательщика не должно возникнуть затруднений, так как в данном документе существует два раздела:
- для налоговых вычетов;
- для доходов, которые облагаются 13 % налогом.
Отдельно указываются и социальные вычеты, но они не переносятся на следующие налоговые периоды, а учитываются только в текущем году.
Документально подтверждать заявление о снижении величины на 1 млн. р. при продаже не нужно. В противном случае предъявляются документация, подтверждающая факт приобретения и оплаты жилплощади.
Споры с органами ФНС по двойным вычетам
Несмотря на то, что в Налоговом кодексе РФ четко прописаны положения, дающие право гражданам получить несколько вычетов, а также многочисленные письма Министерства финансов РФ, касающиеся данного вопроса, иногда возникают случаи отказа работников налоговых органов в предоставлении такого права. Аргументируют они такой отказ по разным причинам, например, что невозможен взаимозачет различных групп налогов.
На самом деле при одновременной реализации и приобретении квартиры гражданин РФ вправе уменьшить налог не только на 1 млн. р., но и на положенные ему, как покупателю недвижимости 260 тысяч р., а также другие группы вычетов (обучение, лечение и т.д.).
Внимание! При получении отказа ФНС на получение одновременного вычета при продаже и приобретении квартиры в одном году налогоплательщик вправе обжаловать данное решение, написав соответствующее заявление на имя начальника ФНС или подать иск в суд.
Работники налоговой инспекции правы только в одном случае, например, если продажа квартиры произошла в 2015 года, а покупка – в 2016 году. В этом случае право на получение НВ у гражданина возникает только с 2016 года, в то время как подать декларацию о доходах он должен был в 2016 году.
к содержанию ↑Особенности процедуры
- После приобретения и продажи квартиры в одном году у вас получился нулевой налог, то декларацию по форме 3-НДФЛ подавать нужно все равно. В противном случае на налогоплательщика налагается штраф в размере 1 тысячи рублей (на 2018 год).
- Социальные вычеты, которые учитываются при взаимозачете, можно использовать только в том году, в котором на них возникло право. На следующий год, такие вычеты не распространяются.
