Как заключить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц

Эйриян Г.Н., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права ФГБОУ ВО «Пермский государственный национальный исследовательский университет», г. Пермь, докторант кафедры экологического и земельного права юридического факультета ФГБОУ ВО «Московский Государственный Университет им. М.В. Ломоносова», г. Москва.

Статья посвящена исследованию аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Автор анализирует порядок заключения указанного договора.

Ключевые слова: земельное и гражданское законодательство, земельный участок, договор аренды земельного участка.

Eyrian G.N., Perm State University, Perm, Moscow State University, M.V. Lomonosov, Moscow.

The paper focus on the study of land plot lease in case of plurality of persons on the side of the tenant. The author analyzes an order of the conclusion of the specified contract.

Key words: land and civil legislation, land plot, land lease contract.

В соответствии с п. 3 ст.

3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Указанное положение законодателя критически воспринимается представителями науки гражданского права. Так, по мнению Е.А.

Суханова, «такой подход имеет право на существование в условиях господства публичной собственности на землю, но насколько он отвечает уже имеющимся отношениям частной собственности на земельные участки и тем более перспективам их развития в рыночных условиях?» .

Суханов Е.А. Проблемы вещного права в современном российском праве // Журнал российского права. 2016. N 4.

«По своей сути вопросы владения, пользования и распоряжения земельными участками как объектами прав являются предметом регулирования именно гражданского, а не отраслевого природоресурсного законодательства, что вполне ясно из самих целей регулирования правоотношений», — отмечает С.А. Синицын .

Рассуждая о сути имущественных земельных отношений, отрицая их принадлежность к природоресурсному законодательству, С.А. Синицын не уточняет: какие цели регулирования он имеет в виду? Между тем цели регулирования одних и тех же правоотношений могут отличаться в различных отраслях законодательства.

Очевидные различия в целях, преследуемых земельным и гражданским правом, отмечает О.И. Крассов.

«Основная цель гражданского права заключается в том, чтобы. регулировать процесс товарообмена.

Однако этот вопрос не является главным. Указанная цель в земельном праве рассматривается непосредственно в контексте обеспечения задачи рационального использования и охраны земель» .

Крассов О.И. Земельное право: Учебник. М.: Норма; ИНФРА-М, 2017. С. 47.

Наряду с рациональным использованием и охраной земель к задачам государственной политики по управлению земельным фондом законодатель относит «обеспечение условий для повышения эффективности гражданского оборота земельных участков, в том числе направленных на защиту прав на недвижимое имущество, а также для снижения административных барьеров и обеспечения налогообложения недвижимости» .

Решение указанных выше задач, по сути, — обеспечение баланса общественных и частных интересов, что влечет необходимость установления пределов применения норм гражданского законодательства к земельным отношениям.

Так, например, собственники зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены такие здания, сооружения, в собственность или в аренду (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ), что, на наш взгляд, должно ограничивать применение принципа свободы договора.

В противном случае практически нереализуем один из основных принципов земельного законодательства: принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 1 ЗК РФ).

порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, был урегулирован в ст. 36 ЗК РФ.

В соответствии с п. 3 ст.

36 ЗК РФ действовало следующее правило. В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Решение ряда принципиальных вопросов, связанных с арендой земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора, изложено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — Постановление).

Согласно п. 19 Постановления «при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ)».

Такой подход привел к массовой практике неоформления собственниками недвижимого имущества прав на фактически используемые земельные участки и, как следствие, их неосновательному обогащению за счет сэкономленной арендной платы.

С 1 марта 2015 г. вступили в силу изменения, внесенные в ЗК РФ Законом N 171-ФЗ.

Существенную трансформацию претерпел порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения.

Для приобретения права общей долевой собственности на неделимый земельный участок, так же как и раньше, требуется совместное обращение всех собственников здания, сооружения или помещений в них.

Принципиальные изменения касаются порядка заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора .

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок».

«В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п. 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды» (п.

7 ст. 39.20).

Таким образом, кардинально изменен подход к возможности понуждения правообладателей здания, сооружения или помещений в них к заключению договора аренды земельного участка.

В настоящее время понуждение к заключению договора аренды является обязательным для уполномоченных органов власти или местного самоуправления. Изменен и субъектный состав договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Вместе с тем возможность неоформления права на земельный участок, а следовательно, и неосновательного обогащения за счет сбережения потенциальной арендной платы за земельный участок сохраняется в случае, если ни один из указанных правообладателей не обратился в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Следующим шагом развития земельного законодательства в данной сфере должно стать возложение на уполномоченные органы обязанности обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора аренды, а не предоставление им такого права, как закреплено в настоящее время в п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ.

В противном случае право на обращение уполномоченного органа — серьезный коррупционный риск. Очевидно, что необращение в суд в рассматриваемых случаях может иметь различные причины, в том числе намеренное создание для отдельных фактических землепользователей «особого» положения, позволяющего им экономить за счет соответствующего бюджета значительные по размеру денежные суммы.

к содержанию ↑

Библиографический список

1. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. М.: Норма; ИНФРА-М, 2017. С. 47.
2. Синицын С.А. Прогноз развития имущественных отношений: правопонимание, гражданское законодательство // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. N 1.
3. Суханов Е.А. Проблемы вещного права в современном российском праве // Журнал российского права. 2016. N 4.

Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

к содержанию ↑

Договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 23,3 кб

Этот договор касается сельскохозяйственной земли, которую Арендатор берет в долгосрочную аренду (на несколько лет) у нескольких владельцев, т.е. у группы Арендодателей.

За пользование землей Арендатор выплачивает определенную договором плату. При этом расчет производится отдельно по каждому Арендодателю в указанном процентном соотношении в разделе о порядке расчетов, и по расчетным счетам, указанным в этом же разделе.

Особенности заполнения Преамбулы и Предмета договора

Всех лиц, которые, по сути, являются Арендодателями, в данных разделах не перечисляют, а делают ссылку на приложение к договору. В нем приводится более подробная информация – полный список, включающий:

• фамилию, имя, отчество;
• данные паспорта, включая адрес;
• номера и даты выдачи свидетельств на право собственности на землю.

Кроме того, Арендатор при заполнении договора должен указать, для каких именно нужд он берет участок (Арендодатели, согласно этому же договору, имеют право контроля использования земель по назначению).

к содержанию ↑

Специфика арендных отношений с множеством лиц в обязательстве при совпадении арендатора и арендодателя в одном лице

С даты государственной регистрации 08.06.2015 общество стало участником долевой собственности.
Подпунктом 2 части 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участнику долевой собственности предоставлен исчерпывающий перечень прав на распоряжение земельной долей без выделения в ее счет земельного участка: только путем завещания, отказа от права собственности, внесения в уставной (складочный) капитал сельскохозяйственной организации использующей земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, или передачи в доверительное управление либо продажи или дарения ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Исходя из пункта 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, установленном судом.
С учетом правовой позиции, сформулированной еще Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении от 15.03.2012 № 13966/11, правоотношение участников долевой собственности, предполагающее передачу всего объекта долевой собственности во владение и пользование за плату ответчику как одному из дольщиков с даты регистрации договора, полагаю, должно квалифицироваться как соглашение о порядке пользования земельным участком.

Подлежит ли прекращению договор аренды земельного участка при множестве лиц в обязательстве при совпадении арендатора и арендодателя в одном лице?

к содержанию ↑

Аренда земли сельскохозяйственного назначения в 2024 году – процедура

Аренда земли сельхозназначения (СНХ) является для частных хозяйств одним из наиболее удобных способов увеличить свой надел и при этом сэкономить. Отношения, возникающие между арендаторами и собственниками земельных участков, в 2024 году регулируются ФЗ-101 от 24.07.2002 г.

к содержанию ↑

Что такое земли сельскохозяйственного назначения (СНХ)

Отечественные законодатели разработали специальную классификацию земель, разделив их по целевому назначению на семь категорий (п. 1 ст.

7 Земельного Кодекса РФ), при этом четко разграничив виды разрешенного использования (ВРИ). К землям СНХ отнесли наделы, находящиеся за пределами поселений (не более 30 км) и имеющие слой плодородной почвы.

Согласно ст. 78 Земельного Кодекса РФ на участках сельскохозяйственного назначения можно:

• вести сельскохозяйственное производство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, выпас животных, сенокошение);
• высаживать мелиоративные защитные лесные насаждения;
• вести научно-исследовательские и иные, связанные с сельским хозяйством работы;
• организовывать рыбоводческие хозяйства;
• строить инфраструктурные объекты, если имеется утвержденный проект рекультивации.

Обрабатывать земли могут не только фермеры, но и граждане, хозяйственные товарищества, общества, НКО, государственные и муниципальные предприятия, религиозные, казачьи общества, общины, образованные малочисленными северными народами. Научные и образовательные организации в экспериментальных хозяйствах могут заниматься подготовкой кадров для нужд сельского хозяйства.

к содержанию ↑

Процедура аренды земли сельхозназначения в 2024 году

Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г., арендовать землю с/х назначения можно только в том случае, если участку присвоен кадастровый номер и есть соответствующий ВРИ (код от 1.1 до 1.20). При этом не имеет значения, находится ли надел в долевом владении нескольких лиц или принадлежит одному собственнику.

У государства и муниципалитета

Законодательство требует от государственных и муниципальных органов обязательного проведения аукционов, победитель которых получает право на заключение договора аренды. Избежать эту процедуру может только ограниченная категория организаций и физических лиц в случаях, когда:

• имеется Указ Президента РФ или Распоряжение Правительства о наделении землей в целях реализации инвестиционного проекта;
• сельхозпредприятие или фермерское хозяйство участвуют в программе господдержки;
• перезаключается договор аренды, срок действия которого истек.

ВНИМАНИЕ! Муниципальные органы имеют право отказаться пролонгировать договор, если арендатор нарушил условия пользования землей.

Чтобы взять в аренду землю сельхозназначения в 2024 году без участия в торгах, необходимо заполнить заявление, указав местоположение, границы и площадь участка, а затем направить его в уполномоченный орган. После рассмотрения документа, муниципалитет принимает решение о согласии и направляет его заинтересованному лицу.

Затем стороны заключают договор аренды.

Все затраты, связанные с уточнением границ участка, оформлением договора и проектной документации полностью возлагаются на арендатора.

Если проводится аукцион, то заявку на участие следует подавать не позднее 5 дней до его начала. К заявке нужно приложить копию банковских реквизитов (куда в случае проигрыша будет перечислен задаток), правоустанавливающих документов (для организаций), паспорта (для граждан) и внести залог.

По результатам составляется протокол и определяется победитель, который получает участок в аренду.

У частного лица

Аренда земли сельскохозяйственного назначения у частного лица проходит по упрощенной схеме. Это объясняется тем, что организации и физические лица имеют право самостоятельно определять условия договора, так как на них не распространяется действие нормативных актов, регулирующих ценообразование или иные аспекты.

Кроме того, не требуется обязательное проведение аукциона, потому что владелец может найти арендатора любым удобным для него способом.

Процедура оформления проходит в четыре этапа. На первом собственнику нужно провести межевание и выделить тот участок, который планируется передать в аренду. Затем необходимо поставить участок на кадастровый учет, чтобы соответствующая запись была отражена в ЕГРН.

Если срок аренды превышает 1 год, документ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. В договор должны быть включены следующие пункты:

• кадастровый номер, паспорт с координатами и площадью участка;
• сумма аренды;
• срок действия и способ пролонгации (при необходимости);
• обязанности и права сторон;
• данные сторон;
• причины, которые могут стать основание для расторжения;
• виды деятельности, которые можно осуществлять на участке.

к содержанию ↑

Сроки аренды земель СНХ

Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.

В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.

к содержанию ↑

Стоимость аренды земель сельхозназначения

Стоимость аренды земель, находящихся в государственной собственности, регулируется Постановлением Правительства от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы…». Согласно утвержденным Правилам, федеральные органы исполнительной власти самостоятельно определяют размер платежа, руководствуясь одним из способов:

• на основе кадастровой стоимости;
• по итогам торгов, проведенных в форме аукциона;
• по рыночной стоимости, определяемой на основе оценки.

Если аренда определяется на основе кадастровой стоимости, то для льготных категорий (организаций и частных лиц, имеющих право на уменьшение налоговой базы или освобождение от уплаты земельного налога) ставка составляет 0,01 %. Для остальных предприятий, арендующих участки, действует ставка 0,6 %.

Ставка 1,5% действует в отношении земель, право на приобретение которых ограничено законодательством.

В случае, когда на земельный участок претендуют сразу несколько юридических или физических лиц, цена определяется методом аукциона. После сбора заявок определяется победитель, предложивший максимальную цену. Именно это лицо получает право заключить договор аренды по заявленной стоимости вне зависимости от того, какова реальная стоимость участка.

Последний способ расчета используется реже и только в нескольких случаях. Во-первых, когда земля имеет особую ценность, например, отличается высокой плодородностью или пригодна для выращивания редких культур. Во-вторых, когда не определена ее кадастровая стоимость (например, при переводе из одной в другую категорию).

ВНИМАНИЕ! Сделки частных собственников государством не контролируются, поэтому ценообразование осуществляется на основании рыночных механизмов.

к содержанию ↑

Возможность субаренды

Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.

С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.

• оригинал договора аренды земельного участка;
• подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
• при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.

Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

к содержанию ↑

Можно ли перевести участок из аренды в собственность

В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность.

Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.

В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей.

Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г.

предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.

Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.

к содержанию ↑

Множественность лиц на стороне арендодателя земельного участка

В данной статье рассматриваются вопросы особенности аренды при множественности лиц на стороне арендодателя земельного участка. Но прежде чем говорить об особенностях множественности арендодателей земельного участка, следует определиться с кругом рассматриваемых ситуаций.

Поскольку передача земельного участка в аренду возможна не только собственниками, но и другими лицами, обладающие правом передачу земельного участка (например, ссудополучателями), то в некоторых случаях для удобства будут использоваться термины «собственник» и «собственность». Когда по тексту будет встречаться «собственник земельного участка», то следует иметь в виду, что речь идет и о других лицах, владеющих земельным участком на ином праве, если это допустимо с учетом общего смысла текста и действующего законодательства РФ.

В законодательстве Российской Федерации, как и в законодательстве любой другой страны, закреплено право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом (п. 1 ст.

Однако зачастую встречаются ситуации, когда право собственности должно быть реализовано с учетом каких-то иных обязательств. В частности, нередки случаи, когда земельный участок принадлежит на праве собственности нескольким лицам, что порождает некоторые особенности аренды таких земельных участков.

Аренда земельного участка предполагает волеизъявление собственника и выражается в распоряжении земельным участком. В силу п.

1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как следует из п. 1 ст.

к содержанию ↑

Обязательность согласия всех арендодателей на отчуждение земельного участка, изменение или прекращение договора аренды

Таким образом, первое, на что следует обратить внимание при передаче имущества в аренду – собственники должны быть единогласны в своем желании и любые действия, связанные с передачей земельного участка, находящегося в собственности нескольких лиц, должны осуществляться по соглашению.

Изменятся ли условия договора аренды при переходе права собственности?

Вместе с тем, каждый из участников долевой собственности может распоряжаться принадлежащей ему долей по своему усмотрению, если при этом не нарушается принцип преимущественного права покупки, закрепленный статьей 250 Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст.

247 Гражданского кодекса РФ). Переход права собственности на сданную в аренду долю в праве собственности на земельный участок в силу ст.

617 Гражданского кодекса РФ не влекут изменения условий аренды. Аналогично разрешается судьба арендных правоотношений в случае смерти одного из арендодателей – соответствующие права и обязанности возникнут у наследников.

к содержанию ↑

Распределение обязательств между арендодателями

Если иное не установлено договором, то все обязательства распределяются в равных долях между арендодателями. Данный вывод следует из статьи 321 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, когда в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

Иными словами, договором аренды может быть предусмотрены и иные условия исполнения обязательств. Однако по общему правилу, если договор аренды не разрешает данный вопрос, то арендодатели вправе требовать часть арендной платы, определяемую пропорционально количеству арендодателей от их общего числа.

к содержанию ↑

Солидарные обязанности арендодателей

Вместе с тем, следует иметь в виду, что если обязательства по договору аренды (требования кредиторов в таком обязательстве) связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, то они являются солидарными, если договором не установлено иное (п. 2 ст.

1 ст. 322 Гражданского кодекса РФ).

Признание обязанности солидарной может иметь существенное значение. В частности, в силу п.

1 ст. 326 ГК РФ при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме.

Например, в этом случае каждый арендодатель сможет предъявлять общие требования к арендатору, связанные с внесением арендной платы. Конечно же, исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам.

Следующая

Земельное правоИсковое заявление о нечинении препятствий в пользовании земельным участком: образец 2024 года