Договор с управляющей компанией: на что обратить внимание
Часто эти договоры не соответствуют действующему законодательству: они содержат условия, ущемляющие права потребителей, или просто невыгодные жителям условия, а также не содержат чего-либо обязательного, например, перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией, порядок определения размера платы за них, порядок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги.
Надо ли проверять, а потом пытаться изменить условия договора управления и как это правильно делать?
Перед проверкой условий договора важно определиться, зачем вы это хотите делать. В некоторых ситуациях это может быть бессмысленным.
Кто-то проверяет проект договора, чтобы предложить управляющей организации свою редакцию договора, кто-то – чтобы через контролирующие органы наказать компанию, кто-то просто хочет понять, надо ли голосовать за такие условия договора и управляющую организацию, предложившую их.
Иногда компания абсолютно неконтактная и общение с ней по вопросам условий договора заведомо не может привести к какому-либо положительному результату. В этом случае переписываться с ней можно лишь для того, чтобы потом возможно было подтвердить, что вы принимали меры к урегулированию разногласий, которые могли.
Кто согласовывает условия.
По ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ председателю совета многоквартирного дома предоставлено полномочие вступить в переговоры относительно условий договора управления до принятия общим собранием собственников решения о его заключении.
Иногда совет дома не выбран, тогда в отношениях с управляющей организацией выступает инициативная группа либо отдельные собственники. Жителям лучше организоваться, чтобы выработать единую позицию по условиям договора, а также показать компании свою организованность и возможность влиять на мнение остальных собственников.
Плохо, если инициативных групп две и более и все они хотят разного. В таких ситуациях все усилия также могут быть напрасными.
С чего начать.
Исходить надо из того, заключен договор или нет.
Если договор заключен, то изменить его кроме как по соглашению с управляющей компанией никак не получится.
Если договор не заключен, а вопрос о выборе управляющей организации только вынесен на общее собрание, то совету дома стоит попробовать настоять на условиях договора, выгодных для жителей.
Здесь опять возникает вопрос о цели проверки.
1. В договоре могут быть незаконные условия, которые противоречат жилищному кодексу и нарушают права потребителей.
Такие условия считаются недействительными и не должны применяться. В случае проверки контролирующие органы будут руководствоваться не договором, а законом и подзаконными нормативно-правовыми актами.
Поэтому есть ли смысл менять такие условия, если они не должны применяться – решать самим жителям.
Если договор уже заключен, то на незаконные условия договора и их применение можно повлиять через территориальный отдел Роспотребнадзора или жилищную инспекцию. Спор по этим условиям в любом случае лучше начать СС управляющей компанией.
Если компания согласится внести изменения, то новую редакцию договора надо будет утверждать на общем собрании. Если организация проигнорирует письменные претензии, то собственники могут обратиться в Роспотребнадзор, и управляющая организация с высокой долей вероятности получит предписание и(или) штраф.
В жилищную инспекцию лучше обращаться, когда договор уже заключен, и компания применяет какие-то сомнительные условия из него на практике, например, условие по индексации размера платы.
2. Бывают условия, которые не противоречат закону, но выгодны только управляющей компании, например, условие про отчетность организации можно сформулировать так, что отчет будет неинформативным, размещаться – только в ГИС ЖКХ, что не позволит собственникам в полной мере контролировать выполнение организацией своих обязанностей.
Жителям желательно заменить такие условия на подходящие им или хотя бы найти компромисс с организацией. Это важно делать до проведения собрания об утверждении условий такого договора. Пока договор не заключен и есть вероятность, что жители не выберут конкретную организацию, которая хочет управлять домом, с ней еще хоть как-то можно договориться.
Если договор уже заключен, то у компании нет мотивации изменять удобные для нее условия, которые соответствуют закону. Здесь усилия жителей, скорее всего, будут напрасны. Стоит рассмотреть вопрос об отложении споров по условиям до истечения срока договора, либо решать вопрос о выборе другой управляющей организации.
Как урегулировать разногласия по договору управления.
Протокол разногласий в смысле, котором он предусмотрен Гражданским кодексом РФ, в данном случае не очень подходит. Он применяется, когда заключение договора является обязательным для одной из сторон.
В данном случае, если договор утвержден на общем собрании, то его условия являются одинаковыми для всех собственников, и отдельный житель не может потребовать для себя каких-то персональных условий.
Пока договор не утвержден на общем собрании, заключать его рано. Поэтому «протокол разногласий» составлять не обязательно.
Ваши возражения по договору можно оформить обычным заявлением, в котором указать, какие пункты чему не соответствуют, чего в договоре не хватает и надо добавить, а что из условий Вы предлагаете изменить как совет дома (инициативная группа) в интересах всех жителей.
Согласование лучше производить в письменной форме, чтобы фиксировать позиции управляющей организации. Возможно также предварительное устное обсуждение вопросов с последующим письменным закреплением достигнутых договоренностей.
С учетом сроков на рассмотрение обращений собственников такое согласование может быть долгим, поэтому начинать лучше заранее, с приличным запасом времени до проведения общего собрания (в случае согласования условий договора, которые выносятся на голосование).
Что делать если управляющая компания не хочет изменять договор?
1. Если он заключен, то после письменных обращений можно обратиться в Роспотребнадзор на ущемляющие права потребителей условия. В обращении важно указать, что Вы уже обращались с письменной претензией, но компания не ответила либо отказала в просьбе.
Также можно подумать о смене управляющей организации на более контактную.
2. Если договор только выносится на голосование, то можно:
— не выбирать эту управляющую организацию и не утверждать условия договора управления. Такой вариант требует работы с собственниками, чтобы они массово проголосовали так, как нужно, и понимали, по какой причине.
В этом случае собственники рискуют, что способ управления не будет реализован, и выбор компании будет происходить по конкурсу, проводимому местной администрацией. Поэтому обязательно параллельно надо искать и выбирать другую компанию.
— выбрать эту компанию, но потом действовать как в прошлом случае (п.1) для уже заключенного договора управления.
— выбрать компанию и ничего не делать, если незаконные условия она не применяет в работе, а невыгодные для жителей условия отсутствуют или с ними возможно жить.
Важно понимать, что многие управляющие организации выносят на голосование неправильные договоры, не потому что они хотят нарушить права потребителей или получить штраф. Просто они берут готовые образцы договоров управления с интернета, где много устаревшей информации, а свежих и актуальных образцов в свободном доступе найти нереально.
Многие компании, особенно небольшие и без юристов в штате, даже не вчитываются в условия договора сами. Они предлагают жителям такие договоры, потому что надо утвердить какие-нибудь условия на собрании, иначе ГЖИ не внесет изменения в реестр лицензий.
Читать договор такие компании начинают, когда возникают какие-то разногласия с жителями либо контролирующими органами.
Поэтому не стоит сразу считать, что в управляющих организациях работают хитрые и дальновидные злодеи, если вам предложили неправильный договор управления. Возможно, они просто его не читали или не поняли. Предложите им свои поправки или свою редакцию хорошего актуального договора.
к содержанию ↑Договор с управляющей компанией в 2020 году
Отношения собственников помещений в многоквартирном доме с УК должны быть официально закреплены. Именно факт заключения соглашения поможет жильцам отстоять свои права в коммунальных спорах. Читайте о том, как грамотно оформить договор с управляющей компанией.
Чем занимается управляющая компания
Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом за плату. Она является посредником между поставщиками ресурсов и жильцами дома, контролирующим качество оказываемых услуг и выполняемых работ.
Собственники дома вправе выбрать подходящую им УК на основании своих представлений. Важно заметить, что многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.
Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Компания обязана обеспечивать свободный доступ к информации о показателях финансово-хозяйственной деятельности и об оказываемых услугах по содержанию и ремонту жилья. Кроме того, она несет ответственность за исполнение своих обязательств, а также за сохранность общедомового имущества.
к содержанию ↑Обязательно ли заключать соглашение с УК: требования законодательства
Законом, регулирующим отношения между УК, МКД и его жильцами, является Жилищный кодекс РФ . В поиске ответа на вопрос о том, нужно ли заключать договор на обслуживание с УК, следует обратиться к ст. 162 ЖК РФ. В ней указано, что многоквартирный дом должен подписать соглашение об управлении с обслуживающей организацией.
Договор управления заключается по решению более 50 процентов собственников жилья. Важно, что процент рассчитывается от площади владений.
На общем собрании жителей обсуждается несколько вариантов содержания документа, после чего большинством голосов собравшихся выбирается один из них.
Весь процесс фиксируется в протоколе собрания. Такое решение является основанием, подтверждающим, что обязанность заключения договора с управляющей компанией выполнена.
Кроме того, аналогичный документ следует подписать с каждым собственником помещения. Хотя уклонение от этой процедуры не препятствует возникновению юридических отношений между владельцем и компанией.
Для этого достаточно наличия общего соглашения, заключенного по всем вышеописанным правилам. Его условия будут распространяться на всех в равной степени.
Поэтому споры о том, обязан ли собственник заключать договор, не имеют под собой оснований.
В настоящее время в рамках жилищного законодательства это обязанность – всего лишь формальность.
Стороны соглашения
Договор между управляющей компанией и жильцами представляет собой документ, оформленный в письменном или электронном виде, который должен быть заверен подписью каждой из сторон. Составление этого единого документа является первым шагом, устанавливающим правовые отношения с компанией для всех собственников в доме.
Для его подписания требуется добровольное согласие сторон, которое закрепляется в протоколе общего собрания жильцов.
Подчеркнем, на что обратить внимание нужно обязательно при выборе УК: у обслуживающей организации непременно должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению домом. Такая проверка позволяет избежать мошенничества.
Кто, кроме владельцев, вправе подписывать соглашение с УК
Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели. В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ.
Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов. Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация. Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей.
В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.
Права и обязанности сторон
Договор предполагает наличие взаимных прав и обязанностей у представителей многоквартирного дома и должностных лиц управляющей компании. Основополагающая обязанность жильцов — своевременная и полная оплата коммунальных услуг. Информация о том, что за оказываемые услуги можно не платить, если документа нет, ошибочна.
Плата формируется с учетом следующих составляющих:
- стоимость ресурсов, поставка которых обеспечивается через УК (газа, воды и так далее);
- цена аварийного обслуживания;
- плата за обслуживание мусоропровода, лифтов и иных коммуникаций;
- стоимость услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, если УК является посредником.
В свою очередь, договор между управляющей компанией и собственником жилья возлагает на УК целый ряд ответных обязанностей:
- Обеспечение эксплуатации и поддержания МКД в должном техническом состоянии. Эта функция включает в себя:
- содержание и ремонт общего имущества МКД;
- уборку придомовой территории;
- проведение плановых проверок и осмотра общедомового имущества, подъездов, коммуникационных систем;
- выявление и устранение текущих поломок.
- заключение соглашений с ресурсоснабжающими организациями и контроль качества их исполнения;
- расчет ежемесячных платежей. Именно из платежного документа становится понятно, может ли управляющая компания выставлять счета. В квитанции указывается наименование и реквизиты компании. По ним можно проверить наличие договора с вашим МКД;
- формирование и представление отчетов о деятельности, в том числе финансовых;
- прием и рассмотрение заявок жильцов;
- реагирование на жалобы собственников.
к содержанию ↑
Содержание договора управления
Содержание соглашения представляет собой совокупность включенных в текст условий. В документе должен отражаться:
- состав имущества, вверяемого в управление;
- перечень работ, которые УК обязуется выполнять в рамках содержания общедомового имущества;
- стоимость договора, а также сроки и порядок внесения платежей;
- ответственность сторон;
- форма контроля деятельности УК и порядок ее отчетности перед жильцами.
Состав имущества и перечень оказываемых услуг можно оформить в виде приложения.
Как и любой договор, соглашение об управлении может иметь свои подводные камни. Как правило, о них становится известно тогда, когда УК неожиданно повышает стоимость услуг или меняет иные условия.
Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, следует обращать особое внимание на периодичность и порядок повышения платы, четко прописав правила в документе. Кроме того, чем подробнее оговорены порядок и сроки отчета и контроля обслуживающей компании, тем эффективнее эти правовые инструменты будут работать.
к содержанию ↑Если соглашения с управляющей компанией нет
Как упоминалось выше, нормативно соглашение об обслуживании следует заключить не только с многоквартирным домом, но и с каждым отдельным собственником помещения. Некоторые из них сознательно не подписывают документ в надежде, что услуги УК можно будет не оплачивать.
Однако размышляя над вопросом, надо ли платить квартплату, если нет договора с управляющей компанией, следует учесть, что решение о его подписании уже приняло общее собрание МКД. Значит, установленные соглашением обязанности распространяются на всех владельцев помещений.
Поэтому даже при отсутствии подписанной бумаги с отдельно взятой квартирой, оплачивать услуги УК и коммунальные ресурсы все равно придется.
При возникновении проблем и вопросов, лицо, которое не подписало индивидуальное соглашение, будет опираться на пункты общедомового договора. Это может вызвать формальные неудобства. Но, в принципе, это все, что будет, если договор не заключен. Административная ответственность не предусмотрена.
к содержанию ↑Договоры управляющей компании
За время работы управляющая компания (УК) заключает много договоров. Их можно сгруппировать по признакам:
По типу правовых отношений
гражданско-правовые – между юридическими лицами;
трудовые – между работодателем и работником.
По субъектам отношений:
поставщики коммунальных ресурсов;
страховые организации (страхование ответственности управляющей компании).
По материальной основе:
возмездные (договор подряда);
безвозмездные (договор информационного взаимодействия).
простые (договор подряда);
сложные (договор управления).
Управляющая компания (УК) заключает договоры с жильцами, ресурсоснабжающими организациями (РСО) и прочими компаниями.
Самые распространенные договоры, шаблоны которых стоит иметь УК:
Договор управления многоквартирным домом с жильцами (ст. 162 Жилищного кодекса).
Договоры с поставщиками коммунальных услуг, ресурсоснабжающими организациями (подпункт “д” пункта 4 Постановления Правительства от 15.05.2013 № 416).
Договор с фирмой, которая вывозит мусор.
Трудовые договоры с работниками (ст. 56 Трудового кодекса).
Договор подряда со строительной организацией.
Договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Например, на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (пункт 3 статьи 44 Жилищного кодекса).
Договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Энергосервисные договоры (пункт 8 статьи 2 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ).
Договор на страхование ответственности управляющей компании
Соглашение об информационном взаимодействии с управляющими компаниями
Дополнительно можно заключить договор на страхование ответственности управляющей компании и соглашение об информационном взаимодействии с управляющими компаниями.
Многие договоры имеют типовую форму, в статье вы найдете ссылки на их скачивание.
Для УК важно правильно вести документацию и иметь в наличии шаблоны грамотных договоров: для этого желательно согласовать их с юристами. Нужно выполнять условия договоров, контролировать жильцов и пресекать их неправомерные действия. Можно ссылаться на договоры при решении спорных вопросов: при общении напрямую с жителями или в суде.
к содержанию ↑
Договор управления многоквартирным домом
Сперва проходит общее собрание собственников, на котором большинство принимает решение нанять управляющую компанию. После чего подписывается договор управления многоквартирным домом (МКД).
Он нужен для избежания споров и регулирования правовых отношений сторон. Договор регламентируется 162 статьей Жилищного кодекса.
Содержит права, обязанности, ответственность УК и жильцов. Срок действия договора может составлять от 1 до 5 лет.
Договор автоматически пролонгируется, если УК или жильцы не захотят его расторгнуть. Изменения в договор можно вносить при помощи его переподписания.
Договор подписывается с каждым собственником дома в двух экземплярах (съемщики, родственники, наниматели жилья не имеют права заключать договор управления). Один договор остается в УК, второй – у собственника. Если у собственника на руках соглашения нет, обратитесь в обслуживающую организацию. По запросу предоставят копию документа.
Для подписания договора нужны документы:
справка о зарегистрированных в квартире из Бюро технической инвентаризации (БТИ);
технические документы на помещение.
копии всего перечисленного.
от управляющей компании:
лицензия на право вести деятельность по управлению и содержанию домов;
регистрация юридического лица в налоговых органах.
Договор должен содержать:
что входит в общедомовое имущество;
подробный перечень работ, обязательный для исполнения УК (либо в приложении к договору) и порядок его изменения;
размер и порядок расчетов с управляющей компанией;
как будут организованы платежи поставщикам коммунальных ресурсов, тарифы на услуги;
условия сбора денег на ремонт общего имущества;
как жильцы смогут контролировать деятельность УК.
Мнение экспертаБорисов Иван ПавловичЮрист-консульт с 10-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Знает о законе все.Приложением к договору нужно приложить технический паспорт и акт состояния дома (ст. 36 главы 6 ЖК). Важно подробно прописывать права и обязанности обеих сторон.
Необходим протокол общего собрания собственников – на его основании договор управления будет иметь юридическую силу. Если за управляющую компанию на собрании проголосовало более 50% собственников, остальные собственники (которые не проголосовали или были против) тоже должны соблюдать условия договора управления.
Если некоторые собственники не согласны с выбором УК или с пунктами договора и отказываются заключать соглашение, можно провести общее собрание. На нем коллективно выбрать представителя, который сможет от общего имени заключить соглашение.
В этом случае договор заключается между управляющей организацией и уполномоченным лицом, который будет представлять интересы всех собственников. Согласие на это должны дать более 50% собственников.
Один договор на управление МКД будет у представителя, второй экземпляр – в управляющей организации.
Даже если у кого-то из собственников договор управления не заключен, это не дает ему права не оплачивать коммунальные услуги. Отсутствие индивидуального договора при наличии подписанного документа с представителем не дает возможности отказаться от оплаты работы УК.
Жители пользуются коммунальными услугами, проживают в здании: если они не будут это оплачивать, начисляется пеня.
Собственник нежилого помещения тоже должен оплачивать содержание общего имущества и заключать соглашение с УК.
Подписать договор управления с УК можно двумя способами:
Индивидуальные договоры с каждым собственником.
Договор с представителем дома, который представляет интересы всех собственников.
УК уведомляет ГИС ЖКХ о своем договоре управления. Через 30 дней после подписания договора управляющая компания должна начать исполнять свои обязанности.
к содержанию ↑Договоры с поставщиками коммунальных услуг
Договоры с поставщиками услуг заключает:
управляющая компания, которая становится посредником между ресурсоснабжающими организациями (РСО) и жильцами. Ознакомьтесь с законом, регулирующим условия предоставления коммунальных услуг.
жители напрямую (прямые договоры) – они получили такое право с 3 апреля 2018 года (статья 157.2 Жилищного кодекса, Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Можно заключить прямые договоры на все коммунальные услуги или выборочно.
При прямых договорах для жителей может быть неудобно получение большого количества квитанций. Обращаться с вопросами придется в разные организации вместо одной управляющей компании.
Для управляющих компаний в этом случае работы и ответственности меньше не станет. Управляющая компания по-прежнему будет передавать показания приборов учета в РСО, принимать жалобы на качество коммунальных услуг.
По инициативе УК перейти на прямые договоры нельзя, это должно быть желание собственников, закрепленное решением общего собрания. Если накопилась большая задолженность, поставщик ресурса может расторгнуть договор с УК в судебном порядке. Тогда договоры на поставку ресурсов будут заключены напрямую с собственниками.
Пока прямые договоры необязательны, управляющей компании лучше самой их заключать с поставщиками услуг. Какие для этого потребуются шаблоны договоров, читайте ниже.
Договор на горячее водоснабжение (ГВС)
Мнение экспертаБорисов Иван ПавловичЮрист-консульт с 10-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Знает о законе все.Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О водоснабжении и водоотведении» (ст. 13. содержит типовой договор горячего и холодного водоснабжения).
Постановление Правительства №643 – содержит типовой договор на горячее водоснабжение (ГВС), транспортировку горячей воды, подключение к централизованной системе ГВС.
Закон №190 от 27 июля 2010 года «О теплоснабжении»
Санитарные правила устройства и эксплуатации систем централизованного горячего водоснабжения
Чтобы заключить договор на горячее водоснабжение, нужно подать заявку и подготовить документы.
Заявка содержит:
адрес дома, с которым заключается договор;
планируемый объем годового потребления горячей воды, температурного режима, подключенных нагрузок, подтвержденных документально;
срок действия договора.
Заявку подписывает собственник или УК, которая действует от его имени.
Документы, которые нужны для заключения договора на водоснабжение:
копии учредительных документов;
копии документов, доказывающих права владения или пользования объектом абонента;
доверенность или другой документ, по которому другой человек может действовать от лица абонента;
копии документов на приборы учета и актов их ввода в эксплуатацию.
Договор устанавливает:
уровень давления в трубопроводе и точках присоединения;
качественные характеристики жидкости;
порядок проведения контроля за состоянием воды;
способы учета потребленного количества и его оплаты;
условия, приводящие к ограничению или прекращению подачи воды;
разграничение трубопроводной сети между потребителем и водоснабжающей организацией, которое определяет границы распространения ответственности (прописывается в отдельном акте-приложении к договору);
обязанности и ответственность сторон;
способ урегулирования претензий.
Показания приборов учета собирает управляющая компания и передает их в РСО. РСО выставляет счета, которые потом передаются на оплату жителям.
Договор на холодное водоснабжение (ХВС) и водоотведение (канализацию)
Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (ст. 14. содержит типовой договор)
Постановление Правительства РФ от 29.07.2013 N 644 «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» (глава II)
Постановление Правительства РФ от 29 июля 2013 г. N 645 «Об утверждении типовых договоров в области холодного водоснабжения и водоотведения».
к содержанию ↑Управление группой компаний – налоговые риски
По мере расширения и роста бизнеса возникают дочерние и иные связанные с основным юридическим лицом компании. Причиной служит то, что не всегда создание структурной единицы в виде представительства, филиала или обособленного подразделения отвечает интересам бизнеса: они ограничены в правах и, по сути, являются частью компании с тем нюансом, что имеют иное географическое расположение.
Также по мере развития увеличивается штат работников, обороты (как расходы, так и доходы), качественно возрастает документооборот.
Наиболее оптимальным с точки зрения грамотного управления группой компаний является путь передачи функций управления всем холдингом одной компании за соответствующую плату. Предоставление одной из компаний управленческих функций позволит унифицировать документооборот, контролировать ценообразование и систематизировать цели всех компаний для достижения большей прибыли.
Однако такая передача может вызвать вопросы у налоговых органов: в частности, к объему услуг, правомерности выплаченных сумм и иные.
Фабула дела
Группа лиц во главе с управляющей компанией занималась разработкой специализированного программного обеспечения, имела основного клиента и трех сопутствующих.
Договор об управлении содержал, помимо передачи функций генерального директора, условия об оказании услуг по ведению бухгалтерского и налогового учета, подготовки финансовой отчетности, управлению персоналом и иных сопутствующих услуг. Плата по договору была установлена в виде процентов от выручки.
По итогам выездной налоговой проверки в отношении всех видов налогов, налоговый орган пришел к выводу, что помимо прочего, расходы по договору на управление необходимо учитывать при расчете налога на прибыль лишь в части оказания управляющей компанией услуг по ведению бухгалтерского и налогового учета ввиду того, что оказание остальных услуг управляющей компанией не доказано.
Кроме того, налоговый орган усомнился в правомерности и необходимости заключения и реализации договора об управлении: налоговый орган счел дублирующими деятельность управляющей компании и работников компаний, входящих в группу лиц, которые одновременно выступали и в роли собственников компаний, входящих в холдинг.
В налоговый орган были предоставлены все необходимые документы: договор об управлении, акты к нему, а также документация по деятельности управляющей компании в отношении компаний, которыми она управляла. Налоговый орган счел документацию недостаточной, ввиду чего доначислил налог на прибыль, а также обязал управляемую компанию выплатить пени и штраф.
Компания не согласилась с решением, итогом обжалования стало признание недействительным доначисления налога на прибыль.
Выводы суда:
1. Судом принято во внимание, что право на передачу управленческих функций (в том числе и генерального директора) реализовано всеми управляемыми компаниями в соответствии с требованиями закона: на основании решений их акционеров с последующей необходимой государственной регистрацией.
2. Суд констатировал, что передача функций управления – корпоративное решение, имеющее под собой основание в качестве необходимости централизации управления группой компаний.
3. Судом проанализирована и приведена судебная практика, в том числе вышестоящих судов в отношении обоснованности заключения договоров об управлении в группе компаний в случае, если такие договоры повышают качество управления группой компаний.
4. Суд указал, что договор об управлении должен содержать все основные условия об управлении, а также иные необходимые условия (порядок оплаты, управляемая компания, порядок взаимодействия), иметь деловую цель и документы об его исполнении, в частности, акты об оказанных услугах.
5. Суд отметил, что налоговый орган не вправе осуществлять оценку целесообразности заключения договоров об управлении деятельностью компаний: в его полномочия входит исключительно анализ экономического эффекта от реализации условий договора, то есть, договор должен быть заключен с предпринимательской целью.
Комментарии:
1) Управление компаниями, входящими в одну группу компаний не только не запрещено в России, но и является общемировой практикой как в отношении групп компаний, расположенных в одном населенном пункте, так и в одной стране, в одном континенте либо по всему миру.
2) Централизация и следующая за ней эффективность управления доказала свою состоятельность в течение многих лет и на основании самых разных законов – от европейских и северо-американских, до арабских и африканских.
3) Обоснованность учета расходов по договору на управление при расчете налооблагаемой базы по налогу на прибыль не отличается от порядка подтверждения иных расходов: нужен договор, акты о его исполнении и подтверждение реальной экономической цели.
4) Налоговый орган обязан доказывать отсутствие реальной экономической цели в случае, если полагает, что расчет налога на прибыль произведен налогоплательщиком неверно. Сам налогоплательщик обязан лишь предоставить соответствующие документы и по запросу предоставить соответствующее обоснование реальности сделки.
Вы не поверите, но для любителей коротких и полезных видео, у нас появились видеоподкасты. Например, видеоподкаст на тему «Номинальный директор как инструмент для скрытого владения бизнеса» можно посмотреть по ссылке.
Обратим внимание, что юридическая фирма «Ветров и партнеры» в 2018 году отмечена отраслевым рейтингом юридических компаний Право.ру-300 в номинации «Арбитражное судопроизводство». Это позволило нам войти в ТОП-50 региональных компаний по всей России в данной номинации.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Елена Миронова , юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка. Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам.
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
к содержанию ↑ТОП-15 ошибок при составлении ДУ
Мнение экспертаБорисов Иван ПавловичЮрист-консульт с 10-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Знает о законе все.Мы проанализировали договоры управления МКД наших клиентов и увидели, как из-за неудачных формулировок или пропуска важных пунктов они не только не упрощают работу УО, но и создают дополнительные препятствия.
Более того, в соответствии со ст. 432 ГК РФ, пропуск хотя бы одного существенного условия ДУ означает, что договор считается незаключённым.
Перед вами рейтинг ошибок, которые совершают УО при заключении ДУ. Читайте ТОП-15 способов, которыми УО сами создают себе проблемы, и не делайте так.
к содержанию ↑1. Дублирование текста статей ГК и ЖК РФ
Копировать в договор управления пункты из ГК РФ и ЖК РФ бессмысленно и излишне. Положения этих нормативно-правовых актов и так распространяются на действие договора. Их переписывание — напрасная трата бумаги.
2. Неправильное определение даты заключения договора
Датой заключения договора считается не дата его подписания, а та дата, с которой УК начинает управление МКД. Дата заключения прописывается в тексте ДУ.
3. Отсутствие в договоре описания состава ОИ МКД и адреса данного МКД
Наличие этой информации является обязательным требованием к ДУ, установленным ст. 162 ЖК РФ. Обратите внимание, что под описанием состава ОИ имеется в виду не общее определение понятия, а перечень конкретных объектов имущества.
4. Фиксированная цена договора
В ДУ должен быть прописан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за КУ. Если цена договора фиксирована, изменить её можно только по согласованию с собственниками помещений МКД.
В случае, если ОСС не примет изменение цены, УО вынуждена будет осуществлять управление МКД по прежней цене.
5. Неправильный расчёт цены договора
Цена ДУ складывается из четырёх составляющих: содержание ОИ, текущий ремонт ОИ, управление МКД, коммунальные услуги. Плата за содержание ОИ представляет собой сумму стоимости выполненных работ и предоставленных услуг и стоимости КУ в целях содержания ОИ.
Стоимость текущего ремонта определяется для каждого МКД индивидуально в зависимости от стандартов жилища и стандартов эксплуатации. Плата за управление МКД равняется стоимости выполнения стандартов, утверждённых ПП РФ N 416.
Тарифы на КУ устанавливаются ОМС. В ДУ фиксируется порядок расчёта платы за КУ со ссылкой на тарифы, но не конкретная цена.
к содержанию ↑6. Отсутствие в договоре порядка ежегодной индексации цен на работы и услуги
В ДУ прописывается формула изменения цены на работы и услуги. В противном случае вы можете столкнуться с ситуацией, когда собственники не согласуют вам изменение цен на работы и услуги по договору.
7. Отсутствие в договоре порядка внесения платы
Плату за КУ собственники могут перечислять через УО или напрямую РСО. Однако следует помнить, что неполный расчёт за оказанные КУ может стать поводом для жалобы ресурсоснабжающей организации в ГЖИ и внеплановой проверки УО.
8. Отсутствие в договоре порядка изменения перечня предоставляемых работ и услуг
Если порядок изменения такого перечня не прописан в ДУ, то каждый раз при необходимости добавить в перечень те или иные работы и/или услуги придётся заключать дополнительное соглашение.
9. Перечень работ и услуг меньше минимального перечня услуг и работ
к содержанию ↑Мнение экспертаБорисов Иван ПавловичЮрист-консульт с 10-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Знает о законе все.В соответствии с ПП РФ N 491, УО ответственна за надлежащие содержание ОИ МКД и должна обеспечить выполнение всех необходимых для этого работ и услуг, независимо от того, прописаны они в договоре или нет.
10. Плохо прописанные права и обязанности сторон
Качественно составленный перечень прав и обязанностей сторон может значительно упростить работу УО. Например, в ДУ следует указать, что собственник обязан обеспечить доступ представителей управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического или другого оборудования, для выполнения ремонтных работ в заранее согласованное время, аварийных работ – в любое время.
к содержанию ↑11. Отсутствие в ДУ перечня КУ
Согласно Постановлению правительства РФ от 06.05.2011 N 354 исполнителем коммунальных услуг является УО, а не РСО, поэтому перечень КУ и информация о них является обязательным пунктом ДУ.
12. Отсутствие в ДУ порядка осуществления контроля деятельности УО
УК обязана по запросам предоставлять собственникам документы и информацию, касающиеся управления МКД. В ДУ следует прописать, в каком виде будет предоставляться такая информация.
13. Отсутствие в ДУ порядка урегулирования споров
Включение в ДУ пункта о претенциозном порядке досудебного урегулирования споров защитит УО от недобросовестных конкурентов.
14. Отсутствие в ДУ порядка изменения и расторжения ДУ
Следующая
